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繁盛ノウハウ。となりのお店はなぜ流行る?

となりのお店はなぜ流行る?集客とリピート客を確保するノウハウの紹介です。
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定期借家制度を理解して、アパート経営を楽に

貸したモノを返してもらう。これは当たり前の話です。
ところが家や部屋を貸す場合、この常識が通用しません。

これは戦中戦後の一時的な策だった法律が、
今もまだ生き続けているせいです。

そこで大家さんにとっては、当たり前の制度である定期借家制度が
2000年に導入されたのですが、なぜか、まったく普及していません。
新規募集のわずか5%でしか使われていない。

その理由は次のような事だとされています。
  • 家賃を下げなければならない

  • 契約書は公正証書で作成しなければならない

  • 契約が満了すると「必ず」退去しなければならない

  • 礼金を受け取ることができない

  • 再契約時に更新料のような費用を請求できない

  • 再契約時に敷金を新たにやりとりしなければならない

  • 普通借家契約を定期借家に切り替えることは絶対にできない


ところがこれは多くが誤解で、
  • 家賃そのまま、むしろ値上げしても貸せる

  • 契約書は単なる書面でOK

  • 契約が満了しても再契約して継続して賃貸できる

  • 礼金も受け取ることができる

  • 再契約時に手数料を請求できる

  • 再契約時に敷金を新たにやりとりする必要はない

  • 普通借家契約を定期借家に切り替えることは可能

なんだと言います。

この制度が広がらない原因としては、不動産屋さんの不勉強など、
様々な問題があると思いますが、まず大事なのは、この法律に対する知識です。

実際にこの契約を活用している人々や、それを指導している人の話を聞けば、
誤解の多くが解消されて行く事でしょう。

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定期借家制度で、迷惑な借り主を拒否!

アパートやマンションを経営する際、問題になるのが、
どんな人が住むかという事。

金払いの良くて、騒ぎを起こさないような住人なら万歳だけど、
支払いが滞ったり、騒いだり、怪しい人間が出入りしたり、
そういう借り主に住み着かれると大変だ。

何しろ今の借家法というのは、住む側に非常に有利に出来ている。
住まいは生活の基本だから、それはそれで仕方のない事かも知れないが、
しかし貸し主としては困る。

そんな事を防止するには、契約を見直す必要がある。

定期借家契約を結べばいい。

定期借家契約というのは、一定期間、部屋や家を貸すと言う契約だ。
2年なら2年、半年なら半年。

それ以降は、契約を更新しても良いし、契約を打ち切っても良い。
これは貸し主が決める契約で、原則的に貸し主に権利がある。

貸したモノを返してもらうだけなのに、返してもらえない。
そんな今の契約方法は、時代遅れ。

ただしなかなかこの契約、難しい。
何せ借り主からすると、不利なわけだから。

でも、うまく使う事が出来れば、不良入居者を排除でき、
リスクのない経営をする事も可能だ。
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アパートを満室にするには、リフォーム必須?

アパート経営しているが、最近急に、空室が増えた。

今までは悪くても、入居率7割以上はあったのに、
とうとう7割を切って、6割も切りそう。

しかも最近は、仲介業者から、空き室確認の電話すらかかってこなくなった。

どうやら何か原因がありそうだ。

で、色々調べてみたら、過当競争地域に物件があるらしい。

しかも紹介してもらうためには、
空き室はリフォームしないとダメらしい。

超高齢化社会に突入した今の日本では、
若い夫婦の世帯でも、年寄りでも楽に暮らせるような
手すりやトイレが必須で、和式便所なんてもってのほか。

風呂も今までのような雑な風呂じゃなくて、
寝たきりの年寄りを楽に入れられるような仕様にしておかないと、

2030年に、高齢化のピークを迎える日本だからこそ、
今のウチに手を打って、年寄り対応だと言うところも
仲介会社の営業マンにアピールしておく必要があるかな。

満室大家さん!空室大家さん!

大家には分からない、満室になるアパートの条件とは?

最近、近くのアパート空室が目立つようになってきた。
ウチのアパートも、7室しかないのに3室もあいている。

リフォームしてようやく1室だけは埋まったけれど、
ハッキリ言ってこんな事は想定外だ。

で、この前調べてみたら、実は日本の持ち家率
徐々に上がってきて、なんと今は74%もあるんやね。

4世帯に3世帯は持ち家に住んでいるから、
家庭を持つために家やアパートを借りる人は、ドンドン減ってきた。

一方、都会に出てくる人間と言えば、単身者と学生だが、
こちらも少子化でかなり減っているから、望み薄。

このままでは、空室率、いつ5割を越えるか分からんな。

頼りは不動産屋や賃貸仲介会社なんやけれど、
どうももう一つ働いてくれん。

長いつきあいなんやから、少しくらい
気を利かせてくれても良さそうなんやが、
3年もすれば担当者が新しくなっていて、
全然アカン。つなごうと思ってもつなげん。

どうやらウチの物件は、不動産屋にしてみれば、
お客に紹介しにくい物件らしい。

でもそれって、どういう事なのか、さっぱり分からん。

ああ、昭和の時代は良かったなあ、、、

満室大家さん!空室大家さん!

アパートが最近、埋まらなくなった理由って何?

最近、横浜・青葉台も空室が目立つアパートが増えたね。

ウチのアパートも7室しかないのに2室もあいている。
しかも実はこの前までもう1室あいていた。
仕方がないから、1ヶ月近くリフォームやっていた。

畳を上げて、床板からトイレから風呂まで壊して、給湯設備も整えた。

近くの別のアパートなんか、リフォームどころか建物自体、壊し始めている。

室料は安めのはずなんだけれど、なぜ空室が埋まらないんだろう?

最近、不動産・賃貸紹介会社が、お客さんを連れてこないのはなぜなんだろう?

そう思っていたら、実は向こうは向こうで都合があった。

ウチの物件は、残念ながら、紹介の優先順位が低かった。

理由は色々あるようなんだけれど、、、

立ち話も何ですから↓

満室大家さん!空室大家さん!

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